在房地产交易与物业管理领域，地下车位的权属与使用问题常常引发诸多争议，其中人防车位的相关情况尤为复杂。由于人防车位不能出售，所以开发商通常会通过租赁的方式转让使用权。
那么，名为租赁实为转让人防车位的，是否受20年租期的限制？
最高人民法院案例库入选案例《曾某某诉江西某实业公司买卖合同纠纷案》中明确：
投资者经人防主管部门批准取得的人防车位使用权，符合《民法典》中用益物权的法律特征。人防车位使用权可以转让或租赁，转让情形下不受二十年租赁期限的限制。
本案二审争议的焦点是：
1、本案协议的性质如何确定
双方当事人于2017年9月12日签订的《地下集中式车位租赁协议》，从协议内容看，上诉人一次性支付95000元后，取得被上诉人车位的在土地使用年限内的使用权，可以认定该合同的性质名为车位租赁合同实为车位使用权转让合同。
2、本案协议是否合法有效
《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款的规定，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。《人民防空工程平时开发利用管理办法》第九条规定，人民防空主管部门应当根据使用单位提交的备案资料，经审查合格后发给《人民防空工程平时使用证》。使用单位必须持有《人民防空工程平时使用证》，方可使用人民防空工程。
第十条规定，禁止无证使用人民防空工程或者转让《人民防空工程平时使用证》。据此，人防车位作为人防工程的一种现实存在形式，本质属性为国家战备设施，应当归国家所有。但为鼓励社会资本投资人防工程建设，减轻国家财政负担，人防工程经验收合格后，投资者可以取得用益物权性质的人防车位使用权。
从程序上看，为加强对人防工程的监督管理，有效维护人防工程的战时防御功能，投资者应按人防主管部门的规定履行备案审批程序，才能取得人防车位使用权。投资者经人防主管部门备案批准，取得人防车位使用权后，投资者就可以采取使用权转让、出租等处置方式以实现投资利益。因此，本案属于车位使用权转让，未涉及车位所有权的处置。上诉人主张合同无效，本院不予支持。
据此可知，在不违反法律法规强制性规定的前提下，当事人有权通过合同约定自主安排交易内容 。当双方在平等、自愿、公平的基础上，达成转让人防车位使用权的合意，并明确约定了使用期限等关键条款时，法律应尊重当事人的意思自治 。只要这种约定不损害国家利益、社会公共利益以及第三人合法权益，就会得到法律的认可 。
周军律师提醒，在涉及地下人防车位的交易中，不能仅凭 “租赁” 之名就认定其受 20 年租期限制。当交易行为符合名为租赁实为转让地下人防车位使用权的特征时，在法律规定的框架内，其使用期限可以突破 20 年的限制 。
遇到相关问题，建议及时咨询专业律师，寻求有效的法律帮助，以免错失维权良机。
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